Процесс покупки дома
Aug. 4th, 2009 09:10 pm![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
lutik_ruВо-первых все переговоры ведут между собой не покупатель и продавец, а риелторы, они же маклеры, они же представители покупателя и продавца. Сами же покупатели и продавцы, по идее, не должны видеться, дабы не создавать никакого морального давления на противоположную сторону...
Сразу вспомнилась израильская торговля, в которой друг на друга
Но вернёмся к процессу покупки в Канаде. Сначала был найден риелтор, которая к нам приехала, побеседовала, выяснила, чего нам надо и стала высылать нам по мейлу линки на дома (в том числе ещё не успевшие появиться в общем доступе) с фотографиями и описанием. Мы выбирали то, что нас заинтересовало и риелтор организовывала просмотр. Бывали дни, когда мы просматривали кучу домов (зафиксированный рекорд - 12 домов в день).
Просмотр дома тут очень интересно выглядит. Во-первых, хорошим тоном считается (а в основном так оно и было) освободить помещение на время просмотра (если хозяев дома нет, покупателю проще представить себя будущим владельцем дома). Во-вторых, основная масса домов были просто вылизаны. В-третьих, везде горел свет, а кое-где и свечи. В-четвёртых, на столе нас ждали рекламные проспекты с красочными фотографиями и подробным описанием дома. По ходу просмотра, везде выключается свет. Таким образом, продавцы узнают, что дом действительно был осмотрен. После просмотра, представитель покупателя звонит представителю продавца, благодарит за просмотр и делится своими и нашими впечатлениями. Так, к примеру, после просмотра одного из домов, который нам понравился, наша риелторша сообщила, что дом нам понравился, но цена слишком уж задрана. После этого была опубликована новая цена. Правда, потом мы увидели другой дом, гораздо лучше...
После того, как какой-то из домов понравился, можно его посмотреть ещё разок-другой, если есть надобность (и снова выгнать хозяев на улицу). Когда принято решение, что дом подошёл, риелтор покупателя высылает предложение от имени клиента со своей (нашей) ценой и условиями. На это риелтор продавца либо отвечает, либо нет (если его условия совсем расстроили). Ответ может содержать согласие, т.е. принятие цены и условий, либо новые условия и/или цену. На новые условия покупатель может выдвинуть свои... Так проходит процесс торговли до тех пор, пока кто-то не примет условия. Иногда процесс осложняется двумя или более предложениями купить дом одновременно. Это может поднять цену. Мы попали именно в такую ситуацию. Когда мы посылали своё предложение, нам было известно, что кроме нашего - есть ещё два. Позже выяснилось, что оба покупателя-неудачника дали цену выше, чем мы. Но именно наше предложение оказалось выигрышным, благодаря расчёту нашего риелтора. Она выяснила, что продавцам съезжать некуда, им нужно время для того, чтобы купить новый дом. Поэтому в условиях мы указали дату закрытия сделки через два месяца, плюс гибкость +/- две недели. Именно это и заставило продавцов начать с нами переговоры, несмотря на указанную нами цену (она действительно была до смешного низкой). Завязалась беседа между риелторами... торг тянулся всю ночь. Мы же очень хорошо спали. Утром нам сообщили, что торг окончен, нужен залог (он же - первая выплата за дом) и время пошло...
Сначала у нас была неделя на то, чтобы оформить в банке ипотечную ссуду (она же моргедж, она же машканта) и проверить пригодность дома для проживания. Для последнего был заказан инспектор за счёт риелторши (пустячок, но приятно). Инспектор прошёлся по всем углам и ткнул пальцем на все существующие и не существующие неполадки (включая уже исправленные и возможные в будущем). Также были даны рекомендации по борьбе с неполадками.
Банк нас тоже приятно удивил. У нас вежливо поинтересовались, сколько денег нам нужно, сколько из них у нас есть и хотим ли мы зафиксировать процент. Затем нам подробно разжевали все условия и отпустили. Всё оформление прошло без нашего участия. Нам сказали предварительно, какой будет процент, распечатали сколько и когда мы будем платить, а потом пообещали, что перед закрытием процент попробуют снизить. Они сдержали обещание. За день до закрытия мы обнаружили, что процент уже совсем другой.
Следующий этап покупки дома был через 2 месяца - в день закрытия сделки. Правда, перед этим у нас было право посетить дом два раза. Мы воспользовались этим правом перед закрытием - проверить, всё ли на месте. За день до закрытия мы пришли к адвокату, который сообщил, что у дома и фирмы, занимающейся содержанием комплекса, нет долгов. Всё было проверено и оформлено без нашего участия. Банк автоматически выслал адвокату все необходимые документы, сам же оформил и налоги. Нам оставалось только посетить адвоката и поставить пару-тройку драгоценных подписей.
Процесс закрытия сделки - вообще сказка. Происходит без присутствия продавца и покупателя. Тут уже общаются адвокаты обеих сторон. Они обмениваются ключами и деньгами. Если кто-то из клиентов сообщает о каких-либо проблемах (например, мы обнаружили, что в доме не хватает люстр, штор, неисправны электротовары или ещё что-нибудь, что было заявлено при продаже) - адвокат продавца придерживает взятый заранее залог. Если же всё протекает нормально - адвокаты сообщают клиентам о том, что они могут заехать за ключами/получить деньги.
Говорят, что иногда, при первом посещении дома, покупателей ждёт сюрприз ввиде проведённой заранее уборки, цветов на входе и надписей "Добро пожаловать!" К сожалению, у нас даже уборкой не пахло. Мы потом ещё долго отмывали то, что оставили предыдущие жильцы. Но всё равно, общее впечатление от покупки дома - просто класс!
P.S.
Я забыла написать об ещё одном важном этапе - выборе банка. Тут есть два варианта: 1) бегать по банкам самому; 2) обратиться к "моргедж брокеру", который сделает это за тебя. Если ты бегаешь по банкам сам, то приходится подавать документы в каждый банк самому. Каждый банк (в который ты обратился) посылает запрос в кредитное бюро (чтобы проверить твою кредитную историю). Каждое такое обращение в бюро, снимает баллы с твоей истории. Через какое-то время тебе эти баллы, конечно, вернут (если ты не взял в этом банке ссуду и не получил отказ), но это будет потом. А сейчас... другой банк увидит уже снятые баллы. Чем больше таких обращений, тем хуже выглядит твоя история.
Если ты обращаешься к частному брокеру, он один раз пошлёт запрос в кредитное бюро, а потом (уже с твоей оценкой в руках) пойдёт разговаривать с банками о конкретных вещах. Ты на этом экономишь кучу времени (не нужно ждать ответа от каждого банка и бегать, подавая документы) и кредитная история не сильно страдает (что важно для свеже-приехавших, ещё не наработавших на приличную историю).
![[identity profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/openid.png){kind=small}
no subject
Date: 2009-08-05 03:17 am (UTC)no subject
Date: 2009-08-05 03:18 am (UTC)no subject
Date: 2009-08-05 07:13 am (UTC)Особенно удачно, что есть квартирка внизу. Семен мне говорил, что в будущем доме будет отдельное жилье для Кузи, когда она переедет к вам.
А насчет работы реелторов, иппотечных банков и вообще недвижимости для простых смертных... К сожалению, Израиль в этом отношении отстает от нормальных стран на десятилетия. Реелторы местные - жуки навозные, не профессиональные, которые просто работу свою не готовы делать.
no subject
Date: 2009-08-05 07:43 am (UTC)no subject
Date: 2009-08-05 07:48 am (UTC)Помнишь разговор об уровне жизни и качестве жизни? Вот нормально работающие маклеры, адвокаты и иппотченые банки и создают то самое качество жизни, которе резко выше. при сравнимом с Израилем уровне.
no subject
Date: 2009-08-05 11:28 am (UTC)no subject
Date: 2009-08-05 02:19 pm (UTC)Каждый чётко выполняет свою часть работы, что в итоге создаёт общее впечатление. Да и весь процесс заранее продуман и построен так, чтобы облегчать и упрощать жизнь обывателя.
Да, ещё один интересный момент: реелторам платит тот, у кого есть деньги после сделки, т.е. продавец! Покупателю ведь итак тяжко, он с деньгами расстаётся. Зачем же его лишний раз напрягать...
no subject
Date: 2009-08-05 10:02 am (UTC)no subject
Date: 2009-08-05 02:06 pm (UTC)Кузя - ленивая, зажравшаяся и избалованная кошка. Она к нам не поедет, у нас её баловать некому (и она это прекрасно понимает). Я ей кофе в постель с 3-го этажа в подвал носить не буду. А ей из подвала до собственной миски будет лень подниматься. :-)
no subject
Date: 2009-08-05 02:26 pm (UTC)Кузя будет смотреть личный телевизор, по которому ей будут показывать лучшую кошачью еду!
no subject
Date: 2009-08-05 02:40 pm (UTC)no subject
Date: 2009-08-05 03:11 pm (UTC)а вот это кстати ошибочка
инспектора нужно нанимать самому - ведь риелторам что нужно - чтобы дом продали и получить комиссионные, поэтому и инспекторы у них "свои"
no subject
Date: 2009-08-05 03:50 pm (UTC)Во-вторых, в новых домах нет особого смысла делать инспекцию, многие об этом и не вспоминают...
А в-третьих, многие риелторы нигде себя не рекламируют, а клиентов хватает только засчёт того, что народ ими доволен и друг другу о них рассказывает.
Кстати, ей было всё-равно, какой дом мы купим. У нас было несколько вариантов на примете. Более того, были дома, от которых она нас отговаривала.
no subject
Date: 2009-08-06 04:08 pm (UTC)Да, агентша была домашняя, откормленная. Такие на улицах не живут.
no subject
Date: 2009-08-07 03:48 pm (UTC)no subject
Date: 2009-08-05 04:16 pm (UTC)no subject
Date: 2009-08-06 06:19 pm (UTC)no subject
Date: 2009-08-07 03:46 pm (UTC)no subject
Date: 2009-09-13 09:12 am (UTC)no subject
Date: 2009-09-14 02:30 pm (UTC)